Τι ισχύει σήμερα για τη δόμηση σε οικόπεδα που δεν βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμού – Ποιοι περιορισμοί υπάρχουν και πώς επηρεάζονται οι νέες άδειες δόμησης
Η δόμηση εκτός σχεδίου αποτελεί ένα από τα πιο περίπλοκα και συζητημένα ζητήματα στην πολεοδομική νομοθεσία της χώρας. Χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων στην ύπαιθρο, κοντά στη θάλασσα ή σε νησιά, ενδιαφέρονται να γνωρίζουν αν και πώς μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Ωστόσο, οι όροι δόμησης εκτός σχεδίου είναι συγκεκριμένοι και εξαρτώνται από πολλές παραμέτρους – από το εμβαδόν του οικοπέδου έως το αν υπάρχει πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο.
Τα βασικά κριτήρια δόμησης
Για να θεωρείται ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου άρτιο και οικοδομήσιμο, πρέπει να πληροί ορισμένες ελάχιστες προϋποθέσεις:
• Ελάχιστο εμβαδόν: Συνήθως απαιτούνται 4 στρέμματα, εκτός αν πρόκειται για παλαιότερη ιδιοκτησία που έχει εξαιρεθεί με ειδικές διατάξεις.
• Πρόσωπο σε δρόμο: Το γήπεδο πρέπει να έχει πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο αναγνωρισμένο από το Δημόσιο ή την Τοπική Αυτοδιοίκηση.
• Χρήσεις γης: Δεν επιτρέπεται κάθε είδους κατασκευή – ορισμένες περιοχές είναι αποκλειστικά αγροτικές, τουριστικές ή προστατευόμενες (Natura, δάση, παραλιακές ζώνες).
Επιπλέον, σε πολλές περιπτώσεις απαιτούνται μελέτες περιβαλλοντικών επιπτώσεων, ειδικά για τουριστικά καταλύματα ή κατοικίες κοντά στη θάλασσα.
Πόσα τετραγωνικά επιτρέπεται να χτιστούν
Η δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα εξαρτάται από το μέγεθος του γηπέδου:
• Για οικόπεδα 4 στρεμμάτων, το ανώτατο όριο είναι έως 200 τ.μ. για κατοικία.
• Αν το οικόπεδο είναι μεγαλύτερο, το επιτρεπόμενο εμβαδόν αυξάνεται σταδιακά, αλλά πάντα με περιορισμούς ύψους, αποστάσεων από τα όρια και κάλυψης του εδάφους.
• Για τουριστικές ή βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, οι όροι είναι διαφορετικοί και καθορίζονται από ειδικά Προεδρικά Διατάγματα ή χωροταξικά σχέδια.
Περιορισμοί και εξαιρέσεις
Η σημαντικότερη παγίδα για πολλούς ιδιοκτήτες είναι ότι η ύπαρξη τίτλου ιδιοκτησίας δεν συνεπάγεται αυτόματα δικαίωμα δόμησης. Πολλές περιοχές έχουν χαρακτηριστεί αναδασωτέες, αρχαιολογικές ή προστατευόμενες, όπου η δόμηση απαγορεύεται. Επίσης, εκκρεμούν πολεοδομικές μεταρρυθμίσεις που σταδιακά μειώνουν τη δυνατότητα νέας δόμησης εκτός σχεδίου, ενθαρρύνοντας την ανάπτυξη εντός οργανωμένων περιοχών.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Πριν προχωρήσει κάποιος σε αγορά ή έκδοση οικοδομικής άδειας, είναι απαραίτητο να:
1. Ελέγξει το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τη νομιμότητα των ορίων.
2. Ζητήσει βεβαίωση αρτιότητας από την αρμόδια Πολεοδομία.
3. Συμβουλευτεί μηχανικό ή τοπογράφο, ώστε να ελέγξει αν το γήπεδο είναι πραγματικά οικοδομήσιμο.
Η σωστή προετοιμασία μπορεί να γλιτώσει τον ιδιοκτήτη από σημαντικά έξοδα και καθυστερήσεις, καθώς οι διαδικασίες για εκτός σχεδίου δόμηση είναι πιο απαιτητικές σε σχέση με αυτές εντός σχεδίου.
