Καρδούλας: Γιατί η αγορά κατοικίας χρειάζεται “ψαλίδι” 20%–30% το 2026

Του τοπογράφου μηχανικού, στατιστικολόγου και πολιτικού αναλυτή
Νίκου Καρδούλα*

Σε πρόσφατη τηλεοπτική μου εμφάνιση (7/12/2025) στην εκπομπή «ΚΑΛΗΜΕΡΑ» του ΣΚΑΪ με τη δημοσιογράφο Φαίη Μαυραγάνη, υπογράμμισα, μεταξύ άλλων, ότι οι σημερινές τιμές πώλησης κατοικιών είναι υπερτιμημένες και πρέπει να μειωθούν τουλάχιστον κατά 20%.

Στην παρούσα μελέτη παρουσιάζονται αναλυτικά οι λόγοι για τους οποίους οι τιμές πρέπει να υποχωρήσουν από 20% έως 30%, προκειμένου να αρχίσει να κινείται ξανά η κτηματαγορά.

Το στεγαστικό αποτελεί σήμερα ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα της χώρας.

Το 2025, σε σύνολο περίπου 320.000 μοναδικών αγγελιών πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα, πραγματοποιήθηκαν μόλις 17.500 πωλήσεις (ποσοστό 5,5%), με αποτέλεσμα το 94,5% των αγγελιών να παραμείνουν απούλητες. Το ποσοστό πώλησης ανάμεσα στις 74 Περιφερειακές Ενότητες (ΠΕ) της χώρας κυμάνθηκε από 0,7% έως 53,7%.

Αν ληφθεί υπόψη ότι περίπου 5.000 κατοικίες αγοράστηκαν από ξένους επενδυτές (29%) και ότι 11.000 κατοικίες πουλήθηκαν μέσω του στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι Μου 2» (63%), προκύπτει ότι μόλις το 8% των κατοικιών αγοράστηκαν είτε από Έλληνες επενδυτές είτε από Έλληνες για ιδιοκατοίκηση.

Χωρίς το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» οι πωλήσεις το 2025 θα ήταν ελάχιστες. Γι’ αυτό και προτείνω τα στεγαστικά προγράμματα «Σπίτι Μου» να αποκτήσουν μόνιμο χαρακτήρα, τουλάχιστον για μία πενταετία, μέχρι να αρχίσει να αποδίδει και το πρόγραμμα της «Κοινωνικής Αντιπαροχής», ώστε να υπάρξει ουσιαστική αποκλιμάκωση του στεγαστικού προβλήματος.

Τι είναι η κοινωνική αντιπαροχή

Ο νόμος για την κοινωνική αντιπαροχή ψηφίστηκε τον Σεπτέμβριο του 2025. Προβλέπει ότι ιδιώτες ανάδοχοι θα ανεγείρουν κατοικίες σε ακίνητα του Δημοσίου και το 30% αυτών των κατοικιών θα παραμένει στην κυριότητα του Δημοσίου, για να διατεθεί με χαμηλό ενοίκιο σε νέους και ευάλωτα νοικοκυριά. Το υπόλοιπο 70% θα διατίθεται στην ελεύθερη αγορά.

Κατοικίες θα προκύψουν και από την αξιοποίηση ακινήτων του υπουργείου Εθνικής Άμυνας (ανενεργά στρατόπεδα). Από αυτές, το 25% θα καλύψει στεγαστικές ανάγκες των Ενόπλων Δυνάμεων και το 75% θα κατευθυνθεί σε κοινωνικές κατοικίες.

Υπάρχει ήδη σχεδιασμός για αξιοποίηση 1.000 δημοσίων ακινήτων, από τα οποία θα προκύψουν έως 10.000 κατοικίες. Σε βάθος χρόνου, με αξιοποίηση 6.500 ακινήτων, ο στόχος είναι η δημιουργία περίπου 25.000 κατοικιών. Ο πρώτος διεθνής διαγωνισμός για τα 1.000 ακίνητα, που αρχικά αναμενόταν έως το τέλος του 2025, μεταφέρεται χρονικά στο 2026 λόγω γραφειοκρατικών δυσκολιών και εμπλοκής πολλών φορέων.

Η κυβέρνηση εκτιμά ότι, αν κατασκευάζονται 35.000 νέες κατοικίες τον χρόνο, το έλλειμμα μπορεί να καλυφθεί σε περίπου 5 χρόνια, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν νέες επιβαρυντικές εξελίξεις και θα αρθούν τα εμπόδια.

Σε προηγούμενη έρευνά μου (20/10/2025), με τίτλο:
«Γιατί τα ελληνικά νοικοκυριά επιβαρύνονται περισσότερο στην ΕΕ για τη στέγαση – Μέτρα κυβέρνησης – Προτάσεις», διαπιστώθηκαν τα εξής:

• Το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου καθαρού εισοδήματος για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό, σύμφωνα με τη Eurostat, είναι το υψηλότερο στην ΕΕ-27 από το 2011 και μετά. Στο κόστος στέγασης περιλαμβάνονται ενοίκια ή δόσεις στεγαστικών δανείων, δαπάνες για ρεύμα, ύδρευση, θέρμανση, φόροι και τέλη κατοικίας, ασφάλιστρα και έξοδα συντήρησης, αφαιρουμένων των στεγαστικών επιδομάτων.

• Τα προγράμματα «Σπίτι Μου» και «Σπίτι Μου 2» δεν έφεραν τα αναμενόμενα αποτελέσματα, κυρίως λόγω περιοριστικών προδιαγραφών.

Σε μεταγενέστερη έρευνά μου (18/11/2025) με τίτλο:
«Μείωση αριθμού πωλήσεων κατοικιών κατά 14,3% μεταξύ 2024 και 2025 – Μεταβολές ανά ΠΕ – Αγοραστές», προέκυψαν τα εξής:

• Μεταξύ 2022–2023 και 2023–2024, ο αριθμός πωλήσεων αυξανόταν, με κορύφωση το 2024, όπου συνέβαλε και το πρόγραμμα «Σπίτι Μου». Όμως, μεταξύ 2024 και 2025, σημειώθηκε μείωση πωλήσεων κατά 14,3% πανελλαδικά, με μεταβολές από 2,3% έως 90,9% στις 74 ΠΕ. Σύμφωνα με διεθνείς οίκους, ένας κύκλος ανόδου στις τιμές ακινήτων διαρκεί περίπου 7 χρόνια· στην Ελλάδα η άνοδος ξεκίνησε το 2017, άρα η κορύφωση του 2024 επιβεβαιώνει αυτόν τον κανόνα.

• Οι ξένες επενδύσεις στην αγορά κατοικίας, που βρέθηκαν σε άνθηση από το 2015 έως το 2024, επιβραδύνθηκαν το 2025 κατά 11,4%. Συνολικά, από το 2022 έως το 2025, οι ξένοι επενδυτές αγόρασαν περίπου 20.000 κατοικίες, εκ των οποίων το 16% μέσω «Χρυσής Βίζας».

• Οι επενδύσεις με «Χρυσή Βίζα» μειώθηκαν το 2025 κατά 16,4% σε σχέση με το 2024, κυρίως λόγω αύξησης των ελάχιστων ποσών αγοράς και κορεσμού της ζήτησης. Διεθνείς οίκοι προβλέπουν περαιτέρω μείωση το 2026.

• Το 56% των αγορών κατοικιών αφορούσε Έλληνες αγοραστές για ιδιοκατοίκηση και το 44% ξένους και Έλληνες επενδυτές.

• Η ιδιοκατοίκηση από 73,3% το 2021 εκτιμάται ότι θα υποχωρήσει σε 69,2% το 2025. Έτσι, στο τέλος του 2025, το 30,8% των νοικοκυριών (περίπου 1.350.000 από τα 4,3 εκατ.) θα κατοικεί σε μισθωμένη κατοικία, με τα ποσοστά ανά ΠΕ να κυμαίνονται από 14,8% έως 53,2%.

• Παρά τις περίπου 73.000 πωλήσεις κατοικιών την περίοδο 2022–2025, η ιδιοκατοίκηση εκτιμάται ότι θα μειωθεί κατά 5,6 ποσοστιαίες μονάδες ως το τέλος του 2025 σε σχέση με το 2021. Αυτό οφείλεται στο ότι μεγάλο μέρος των κατοικιών αγοράζεται από επενδυτές που τις διαθέτουν προς ενοικίαση, με απόδοση 5%–8%, ενώ δημιουργούνται συνεχώς νέα νοικοκυριά (νέα ζευγάρια) που αναζητούν στέγη.

• Το πρόβλημα αποτυπώνεται και στους πλειστηριασμούς: στο 11μηνο του 2025, από 16.679 κατοικίες που βγήκαν σε πλειστηριασμό από τράπεζες και funds, πωλήθηκαν μόλις 4.395 (26,4%).

Σε άλλη έρευνά μου (24/11/2025) με τίτλο:
«Σε ποιες ΠΕ υπάρχει κίνδυνος να “σκάσει” η φούσκα στην αγορά ακινήτων το 2026 και το 2027 – Δείκτης επικινδυνότητας», καταγράφηκαν:

• Τα ποσοστά πωλήσεων επί των αγγελιών ήταν 6,9% το 2024 και 5,5% το 2025.

• Το μέσο καθαρό ετήσιο εισόδημα ανά φορολογική δήλωση (2024) ήταν 14.579 €, με εύρος από 9.306 € έως 24.837 € στις 74 ΠΕ.

• Ο μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών από αγγελίες το 2025 ήταν 2.055 €/τ.μ. (από 632 €/τ.μ. έως 7.676 €/τ.μ. ανά ΠΕ).

• Ο μέσος αριθμός ετών που απαιτούνται για την αγορά κατοικίας 80 τ.μ. με τα σημερινά εισοδήματα και τιμές, με ποσοστό αποταμίευσης 15% για όσους αποταμιεύουν (51% των Ελλήνων), είναι 111,8 χρόνια. Ανά ΠΕ, ο χρόνος αυτός κυμαίνεται από 28,1 έως 214,7 χρόνια.

• Σε 24 από τις 74 ΠΕ, ο δείκτης επικινδυνότητας φούσκας χαρακτηρίστηκε «υψηλός» (αναμένεται έκρηξη το 2026), σε 54 «αυξημένος» (αναμένεται έκρηξη μεταξύ 2026–2027) και σε 16 «μέτριος».

• Στις 24 ΠΕ με «υψηλό» κίνδυνο περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, Ιθάκη, Φλώρινα, Ηράκλειο, Νότιος Τομέας Αθηνών, Αιτωλοακαρνανία, Πάρος, Λευκάδα, Ηλεία, Ικαρία, Κεντρικός Τομέας Αθηνών, Κάρπαθος, Θάσος, Σάμος, Ροδόπη, Καστοριά, Λήμνος, Κως, Καρδίτσα, Θεσπρωτία, Ρέθυμνο, Ευρυτανία, Ξάνθη, Γρεβενά και Θεσσαλονίκη.

Σε άλλη μελέτη μου (30/10/2025) με τίτλο:
«Επικείμενη φούσκα στην αγορά ακινήτων και τεράστια αισχροκέρδεια από τις υπερτιμημένες κατά 30% τιμές πώλησης», προέκυψαν:

• Ο μέσος όρος της υπερτίμησης στις τιμές πώλησης κατοικιών, συγκρίνοντας αυξήσεις τιμών με αυξήσεις κόστους κατασκευής (υλικά, αμοιβές υπεργολάβων και εργατών, ασφαλιστικές εισφορές, κόστος έκδοσης αδειών), ανέρχεται σε 30,4%, με εύρος από 9,2% έως 43,4%.

• Από στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, που βασίζονται σε πραγματικές τιμές συναλλαγών, προκύπτει υπερτίμηση 29,6%.

• Το ΔΝΤ, τον Ιανουάριο 2024, εκτιμούσε ότι οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα ήταν υπερτιμημένες κατά 20%. Αν προστεθούν οι αυξήσεις τιμών 2024–2025 (15% σύμφωνα με την ΤτΕ), τότε η σημερινή υπερτίμηση φθάνει περίπου το 35%.

• Στα τέλη Οκτωβρίου 2025, η Κομισιόν εκτιμούσε επίσης υπερτίμηση της τάξης του 20%.

Λαμβάνοντας υπόψη:

1. Τις προβλέψεις διεθνών οίκων για περαιτέρω επιβράδυνση των πωλήσεων κατοικιών το 2026.

2. Τη μείωση του ενδιαφέροντος των ξένων επενδυτών τα επόμενα χρόνια.

3. Τα υψηλά ποσοστά υπερτίμησης των τιμών και τη γενικότερη εικόνα της αγοράς,

προκύπτει ότι οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα πρέπει να μειωθούν από 20% έως 30%, ώστε να αρχίσει να κινείται η κτηματαγορά. Χωρίς αυτή τη διόρθωση, η αγορά εκτιμάται ότι θα παραμείνει στάσιμη.

Η κυβέρνηση σχεδιάζει για τα μέσα του 2026 ένα νέο στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι Μου 3», με ευνοϊκότερους όρους από το «Σπίτι Μου 2».

Ωστόσο, τα δύο προηγούμενα προγράμματα («Σπίτι Μου» και «Σπίτι Μου 2») στην πράξη λειτούργησαν ως μοχλός ανόδου των τιμών στις παλαιές κατοικίες, καθώς αφορούσαν αποκλειστικά ακίνητα με άδεια προ του 2007 και απέτυχαν λόγω αυτής της βασικής προδιαγραφής: οι πωλητές ανέβαζαν τις τιμές, γνωρίζοντας ότι οι αγοραστές δεν είχαν πολλές επιλογές.

Έτσι, στο «Σπίτι Μου» απορροφήθηκε μόνο το 55% του προγράμματος, ενώ στο «Σπίτι Μου 2», μέχρι τις 20 Νοεμβρίου 2025, είχαν αγοραστεί περίπου 11.000 κατοικίες, με απορρόφηση 64% (1,28 δισ. ευρώ από τα 2 δισ. συνολικά). Περίπου 21.500 ενδιαφερόμενοι, παρότι είχαν εγκεκριμένα δάνεια, δεν βρήκαν ακίνητο που να πληροί τις προδιαγραφές. Το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2», που έληγε στο τέλος του 2025, πήρε παράταση έως το τέλος Μαΐου 2026.

Για να είναι αποτελεσματικό το «Σπίτι Μου 3», έχω προτείνει στο υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας τα εξής:

1. Να περιλαμβάνονται και νεόδμητες κατοικίες.

2. Να είναι δικαιούχοι και όσοι διαθέτουν ιδιόκτητο οικόπεδο, ώστε να μπορούν να λάβουν δάνειο για ανέγερση κατοικίας, καθώς και όσοι επιθυμούν να αγοράσουν ημιτελές ακίνητο και να το ολοκληρώσουν με το δάνειο.

3. Τα προγράμματα «Σπίτι Μου» να αποκτήσουν μόνιμο χαρακτήρα πενταετίας, μέχρι να λειτουργήσει η κοινωνική αντιπαροχή, με την προϋπόθεση ότι θα διασφαλίζονται κάθε χρόνο τα αναγκαία κονδύλια.

4. Όχι επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια σε Αττική και Θεσσαλονίκη, πέραν των τρίτεκνων και πολύτεκνων, καθώς τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα είναι ήδη κορεσμένα και συγκεντρώνουν τη συντριπτική πλειονότητα των εσωτερικών μεταναστών. Αντίθετα, πρέπει να δοθούν κίνητρα για αποκέντρωση.

Το κρίσιμο ερώτημα είναι πώς θα κινηθεί η κτηματαγορά τα επόμενα χρόνια.

Η εκτίμησή μου είναι ότι η αγορά θα αυτορυθμιστεί ανάλογα με την προσφορά και τη ζήτηση:

• Αν διατηρηθούν οι σημερινές τιμές, η αγορά θα παραμείνει στάσιμη.

• Αν επιδιώκεται επανεκκίνηση της αγοράς, τότε οι τιμές πώλησης θα πρέπει να μειωθούν κατά 20%–30%.

Ο Νίκος Καρδούλας είναι Τοπογράφος Μηχανικός Ε.Μ.Π., MSc στην Αγγλία, πρώην καθηγητής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Στατιστικολόγος, Πολιτικός Αναλυτής, Συνταγματάρχης ε.α. και υποψήφιος βουλευτής της ΝΔ το 2023 στην ΠΕ Λάρισας.