Οι ενδιαφερόμενοι παρακολουθούν σε πραγματικό χρόνο την εξέλιξη της δημοπρασίας βλέποντας διαρκώς αν η προσφορά τους τούς κρατά εντός ή εκτός ανταγωνισμού. Το ιδιότυπο αυτό «παιχνίδι» διεξάγεται χωρίς να γνωρίζουν τι προσφέρουν οι αντίπαλοί τους. Το μόνο που αποκαλύπτεται είναι η θέση στην οποία κατατάσσονται κάθε στιγμή, γεγονός που συχνά πυροδοτεί διαδοχικές αυξήσεις και έντονο πλειοδοτικό πυρετό. Μέσα σε αυτή την τρέλα των προσφορών ξεχώρισε μια περίπτωση που αποτυπώνει το μέγεθος του ανταγωνισμού: στη Μύκονο ένα τμήμα μόλις 500 τ.μ. στην παραλία της Λιας «χτυπήθηκε» σχεδόν στο μισό εκατομμύριο ευρώ προκαλώντας αίσθηση στην αγορά.
Super Paradise
Αν η περίπτωση της Λιας προκαλεί απορία, οι συγκρίσεις με άλλες δημοπρασίες έρχονται να ενισχύσουν ακόμη περισσότερο το ερώτημα πώς φτάσαμε σχεδόν στο μισό εκατομμύριο ευρώ για 500 τ.μ. άμμου. Τα στοιχεία από τις φετινές δημοπρασίες για παραχωρήσεις αιγιαλού δείχνουν μια διαφορετική εικόνα, ακόμη και στην ίδια τη Μύκονο. Στην παραλία Ελιά, μία από τις πιο γνωστές και εμπορικές του νησιού, οι τιμές για δημοπρατούμενα τμήματα κινήθηκαν περίπου στις 46.900-46.980 ευρώ.
Αντίστοιχα, σε άλλες περιοχές της Μυκόνου όπως το Πλυντρί (Super Paradise), η τελική προσφορά έφτασε τις 88.302 ευρώ, ενώ στην Αγία Αννα διαμορφώθηκε κοντά στις 50.000 ευρώ. Στο Αγράρι το ποσό κινήθηκε χαμηλότερα, περίπου στις 14.000 ευρώ, ενώ σε άλλα σημεία της παραλίας Καλαφάτη κυμάνθηκε μεταξύ 15.000-49.000 ευρώ. Σημαντικό είναι ότι πρόκειται για δημοπρατούμενα τμήματα παραλίας και όχι για χώρους που βρίσκονται μπροστά από οργανωμένα beach bars, τα οποία λόγω δραστηριότητας και παροχών μπορούν να υποστηρίξουν υψηλότερες τιμές.
Εδώ μιλάμε για απλή παραχώρηση αιγιαλού, με συγκεκριμένα όρια εκμετάλλευσης. Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο καθαρή όταν μεταφερόμαστε εκτός Μυκόνου.
Βαθύ Σίφνου
Στη Σίφνο, για παράδειγμα, η παραλία Βαθύ κατακυρώθηκε με περίπου 7.800 ευρώ. Στην Τήνο, σε παραλίες όπως ο Αγιος Φωκάς, ο Αγιος Σώστης και ο Αγιος Ιωάννης Πόρτο, οι τιμές κυμάνθηκαν περίπου από 5.000 έως 15.000 ευρώ, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις έφτασαν έως και τις 20.000 ευρώ. Ακόμη και σε οργανωμένες παραλίες με τουριστική κίνηση, τα ποσά αυτά παραμένουν σε επίπεδα που συνδέονται με την πραγματική δυνατότητα εκμετάλλευσης και τα προσδοκώμενα έσοδα. Πρόκειται, δηλαδή, για μια αγορά που λειτουργεί με όρους πραγματικής οικονομίας.
Σε αυτό το πλαίσιο, η Μύκονος εξακολουθεί να αποτελεί μια κατηγορία από μόνη της. Παρά τα προβλήματα που έχουν καταγραφεί τα τελευταία χρόνια στην ποιότητα του τουρισμού, από υπερκορεσμό μέχρι μεταβολές στο προφίλ των επισκεπτών, το νησί διατηρεί την ταυτότητά του ως κορυφαίος προορισμός διασκέδασης. Αυτή η ταύτιση με το υψηλό επίπεδο υπηρεσιών και την έντονη τουριστική δραστηριότητα είναι που κρατά τις τιμές σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με άλλα νησιά.
Ωστόσο, ακόμη και μέσα σε αυτό το περιβάλλον οι περισσότερες δημοπρασίες κινούνται σε συγκεκριμένα όρια. Και αυτά τα όρια, όπως προκύπτει από τα στοιχεία, δεν έχουν καμία σχέση με τα σχεδόν 500.000 ευρώ της Λιας.
Το παρασκήνιο για τη Λια
Δεν επρόκειτο για κάποιο σπάνιο ρολόι, ούτε για πίνακα τέχνης που θα άλλαζε χέρια σε διεθνή οίκο δημοπρασιών. Δεν υπήρχε ούτε πολύτιμο κόσμημα, ούτε συλλεκτικό αντικείμενο που να δικαιολογεί μάχη μέχρι τελικής πτώσεως. Κι όμως, το τελικό «χτύπημα» άγγιξε τα 487.447,31 ευρώ. Το αντικείμενο; Πεντακόσια τετραγωνικά μέτρα… άμμου σε μια όχι τόσο εμπορική παραλία της Μυκόνου για διάστημα τριών ετών. Αν κάποιος άκουγε μόνο το ποσό, εύκολα θα υπέθετε ότι πρόκειται για ακίνητο-φιλέτο ή έστω για μια επένδυση με ξεκάθαρη προοπτική υπεραξίας.
Στην πραγματικότητα, όμως, πρόκειται για μια δημοπρασία που αφήνει περισσότερα ερωτήματα παρά απαντήσεις και που, ακόμη και για τα δεδομένα της Μυκόνου, δύσκολα εξηγείται με όρους οικονομικής λογικής. Η τιμή εκκίνησης είχε οριστεί στις 48.000 ευρώ. Ενα ποσό που, αν και υψηλό, θεωρείται εντός του πλαισίου για παραχώρηση τμήματος οργανωμένης παραλίας στη Μύκονο. Ωστόσο, η εξέλιξη της διαδικασίας παρέπεμπε περισσότερο σε πλειστηριασμό έργου τέχνης παρά σε εκμίσθωση δημόσιου χώρου.
Σύμφωνα με πληροφορίες του «ΘΕΜΑτος», τρεις ήταν οι βασικοί διεκδικητές: δύο Ιταλοί επιχειρηματίες (ο ένας ιδιοκτήτης εστιατορίου που λειτουργεί ήδη πάνω στην παραλία) και ένας Μυκονιάτης, επίσης με επιχειρηματική παρουσία στην περιοχή, πίσω από την επιχείρηση του Ιταλού. Η διαδικασία εξελίχθηκε σε κόντρα χωρίς φρένα. Οι προσφορές ανέβαιναν διαρκώς, με ρυθμό που αιφνιδίασε ακόμη και ανθρώπους που έχουν παρακολουθήσει δεκάδες δημοπρασίες.
Επίδειξη ισχύος
Μέσα σε αυτό το σκηνικό, η τιμή εκτοξεύτηκε σχεδόν στο μισό εκατομμύριο ευρώ δημιουργώντας ένα αποτέλεσμα που περισσότερο θυμίζει επίδειξη ισχύος παρά επενδυτική επιλογή. Και εδώ ακριβώς εντοπίζεται το βασικό πρόβλημα. Η οικονομική εξίσωση δεν βγαίνει. Ολοι όσοι γνωρίζουν την αγορά των beach bars και της εκμετάλλευσης παραλιών είναι κατηγορηματικοί. Με τα δεδομένα της Λιας, η απόσβεση ενός τέτοιου ποσού μέσα σε τρία χρόνια είναι πρακτικά αδύνατη. Ακόμη και σε αισιόδοξα σενάρια, με υψηλή πληρότητα, αυξημένη κατανάλωση, premium τιμοκατάλογο, τα έσοδα από ξαπλώστρες, ποτά και φαγητό δεν επαρκούν για να καλύψουν μια τέτοια δαπάνη, πόσο μάλλον να δημιουργήσουν κέρδος. Και αυτό χωρίς να υπολογιστούν λειτουργικά κόστη, προσωπικό, προμήθειες και λοιπά έξοδα.
Το στοιχείο που κάνει την εξίσωση δύσκολη είναι η χωρητικότητα του συγκεκριμένου τμήματος. Σύμφωνα με τα δεδομένα της εκμετάλλευσης, στο κομμάτι των 500 τ.μ. δεν μπορούν να τοποθετηθούν περισσότερα από περίπου 55 ομπρελοκαθίσματα. Με απλά λόγια, υπάρχει ένα «ταβάνι» στα έσοδα που μπορεί να φέρει ο χώρος, όσο υψηλές κι αν είναι οι τιμές.
Την εξίσωση δυσκολεύει και η φύση της παραλίας. Η Λια, αν και διαθέτει πιστό κοινό και ιδιαίτερο χαρακτήρα, δεν συγκαταλέγεται στις «βαριές» τουριστικές επιλογές της Μυκόνου. Η σεζόν της, όπως επισημαίνουν επαγγελματίες του χώρου, είναι ουσιαστικά δίμηνη, Ιούλιο και Αύγουστο. Εκτός αυτού του διαστήματος, η επισκεψιμότητα μειώνεται αισθητά περιορίζοντας δραστικά τα έσοδα. Πρόκειται για μία από τις πιο απομακρυσμένες παραλίες του νησιού, περίπου 14 χλμ. από τη Χώρα, γεγονός που επηρεάζει τη ροή των επισκεπτών. Δεν είναι πρώτη επιλογή για τον μέσο τουρίστα, ούτε διαθέτει τη διαρκή κίνηση που χαρακτηρίζει πιο προβεβλημένες παραλίες. Χαρακτηριστική είναι η σύγκριση με την Ελιά. Εκεί, η σεζόν ξεκινά νωρίτερα, διαρκεί περισσότερο και η παραλία είναι μεγαλύτερη και πιο γνωστή στο διεθνές κοινό.
Η επισκεψιμότητα είναι σταθερή και πολυπληθής, δημιουργώντας διαφορετικά οικονομικά δεδομένα. Στη Λια, αντίθετα, το περιθώριο κέρδους είναι περιορισμένο. Βεβαίως, κάθε πλειοδότης μπορεί να βγάλει τον διαγωνισμό άγονο, με μοναδική απώλεια την εγγυητική επιστολή των 5.000 ευρώ, αντί να επωμιστεί ένα κόστος που δεν μπορεί να αποσβεστεί.
Οι e-δημοπρασίες
Οι ηλεκτρονικές δημοπρασίες για την παραχώρηση χρήσης αιγιαλού και παραλίας εφαρμόστηκαν για πρώτη φορά το 2017, επιχειρώντας να βάλουν τάξη σε ένα πεδίο που για χρόνια λειτουργούσε με αδιαφανείς διαδικασίες και σημαντικές αποκλίσεις ως προς τα τιμήματα.
Σταδιακά, το μοντέλο επεκτάθηκε σε όλο και περισσότερες περιοχές της χώρας, καθιερώνοντας μια νέα κουλτούρα στη διαχείριση των παραλιών. Η μεγάλη τομή ήρθε το 2024, με την ψήφιση του Ν. 5092/2024, ο οποίος καθιέρωσε τις ηλεκτρονικές δημοπρασίες ως τον αποκλειστικό τρόπο παραχώρησης των λεγόμενων «ελεύθερων τμημάτων αιγιαλού». Πρόκειται για εκτάσεις που δεν παραχωρούνται απευθείας σε όμορες επιχειρήσεις όπως ξενοδοχεία ή beach bars, αλλά διατίθενται στην αγορά μέσω ανοιχτής διαδικασίας, όπου οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος μπορεί να συμμετάσχει.
Σήμερα, το σύστημα λειτουργεί πλήρως αυτοματοποιημένα, με τις δημοπρασίες να πραγματοποιούνται αποκλειστικά μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και της πύλης gov.gr.
Οι ενδιαφερόμενοι έχουν τη δυνατότητα να ενημερώνονται σε πραγματικό χρόνο για τις ενεργές διακηρύξεις, να καταθέτουν προσφορές και να παρακολουθούν την εξέλιξη της διαδικασίας. Παράλληλα, έχουν τεθεί συγκεκριμένοι όροι και περιορισμοί ως προς τη χρήση των παραχωρούμενων εκτάσεων, όπως η επιτρεπόμενη κάλυψη, ο αριθμός των ομπρελοκαθισμάτων και οι αποστάσεις, με στόχο να διασφαλιστεί ότι η εκμετάλλευση θα γίνεται εντός λογικού πλαισίου.
Ωστόσο, όπως δείχνουν και οι πιο πρόσφατες περιπτώσεις, η ύπαρξη του ψηφιακού συστήματος δεν σημαίνει απαραίτητα ότι τα τελικά αποτελέσματα κινούνται πάντα εντός της οικονομικής λογικής. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ανταγωνισμός, η στρατηγική των συμμετεχόντων και η επιδίωξη ελέγχου συγκεκριμένων σημείων οδηγούν σε τιμές που ξεφεύγουν από τα συνήθη δεδομένα της αγοράς, επαναφέροντας τη συζήτηση όχι για τη διαδικασία, αλλά για το ίδιο το αποτέλεσμα.
