Ακίνητα: Οδηγός για ανακαινίσεις και επεμβάσεις σε διαμερίσματα και κοινόχρηστους χώρους

Οι επεμβάσεις/ εργασίες από ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία αποτελούν ένα από τα σημεία τριβής μεταξύ των ιδιοκτητών. Είτε πρόκειται για επεμβάσεις στον χώρο των διαμερισμάτων, είτε σε κοινόχρηστους χώρους.

Αυτό όμως δεν το γνωρίζουν πολλοί ιδιοκτήτες. Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 15+3 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες, ώστε να αποφεύγονται οι συγκρούσεις και να λύνονται οι διαφωνίες.

Μπορεί ένας ιδιοκτήτης να κάνει όποιες επεμβάσεις θέλει στο διαμέρισμά του;

Αν η εργασία επηρεάζει κοινόχρηστα μέρη, π.χ. την όψη του κτιρίου, τον φέροντα οργανισμό, τα μπαλκόνια, τις εγκαταστάσεις ή τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών, τότε χρειάζεται προσοχή. Για παράδειγμα, άλλο είναι να βάψει ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος έναν εσωτερικό τοίχο και άλλο να τον γκρεμίσει, να αλλάξει παράθυρα, να κλείσει μπαλκόνι ή να ανοίξει νέα πόρτα.

Πριν κάνει μια εργασία στο ακίνητό του, τι πρέπει να ελέγξει;

Θα πρέπει να ρωτήσει τον μηχανικό του για τα εξής:

• Αν η εργασία χρειάζεται άδεια ή Εγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας.
• Αν επηρεάζει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο τμήμα.
• Αν αλλάζει η όψη της πολυκατοικίας.
• Αν χρειάζεται συναίνεση συνιδιοκτητών.
• Αν επιτρέπεται από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.
• Αν υπάρχει αυθαιρεσία που πρέπει να ελεγχθεί.
• Αν η εργασία μπορεί να δημιουργήσει πρόβλημα σε μελλοντική μεταβίβαση.

Μπορεί ένας ιδιοκτήτης να αλλάξει τα κουφώματα στο διαμέρισμά του;

Μπορεί να τα αντικαταστήσει, αλλά πρέπει να προσέξει αν αλλάζει η εξωτερική εικόνα της πολυκατοικίας. Αν τα νέα κουφώματα έχουν ίδιο χρώμα, ίδια μορφή και ίδιες διαστάσεις, συνήθως το θέμα είναι πιο απλό. Αν όμως αλλάζει το χρώμα, το σχέδιο, το υλικό, οι διαστάσεις ή η μορφή της όψης, τότε, μπορεί να χρειάζεται συναίνεση των συνιδιοκτητών ή έλεγχος του Κανονισμού της πολυκατοικίας.

Μπορεί κάποιος να αλλάξει χρώμα στην πρόσοψη του διαμερίσματός του;

Οχι χωρίς προηγούμενο έλεγχο. Η πρόσοψη είναι μέρος της συνολικής όψης της πολυκατοικίας. Αν ο κάθε ιδιοκτήτης έβαφε διαφορετικά το δικό του τμήμα, τότε, αλλοιώνεται η ενιαία εικόνα του κτιρίου. Πριν γίνει μια τέτοια εργασία θα πρέπει να ελεγχθεί ο Κανονισμός της πολυκατοικίας, να υπάρχει συνεννόηση με τους συνιδιοκτήτες, και να ρωτηθεί μηχανικός για το αν απαιτείται ή όχι κάποια άδεια ή έγκριση.

Τι ισχύει για τις τέντες;

Οι τέντες είναι μια συχνή εργασία, αλλά και αυτές επηρεάζουν την όψη του κτιρίου. Σε πολλές πολυκατοικίες υπάρχει Κανονισμός ή απόφαση που προβλέπει συγκεκριμένο χρώμα και τύπο τέντας. Αν τοποθετηθούν διαφορετικές τέντες από τις υπόλοιπες, τότε, μπορεί να δημιουργηθεί πρόβλημα με τους συνιδιοκτήτες ή με την αισθητική ενότητα του κτιρίου.

Μπορεί να κλειστεί ένα μπαλκόνι με τζαμαρία ή αλουμίνια;

Το κλείσιμο μπαλκονιού είναι σοβαρή επέμβαση, και συνήθως δημιουργεί πολεοδομικό και ιδιοκτησιακό ζήτημα. Το μπαλκόνι συνδέεται με την όψη και τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου. Αν κλείσει αυθαίρετα, μπορεί να υπάρξει πρόβλημα σε έλεγχο, σε καταγγελία ή σε μελλοντική πώληση του διαμερίσματος. Γι’ αυτό, πριν γίνει μια τέτοια εργασία, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης θα πρέπει οπωσδήποτε να συμβουλευτεί μηχανικό.

Μπορεί να μπει πέργκολα ή στέγαστρο στο μπαλκόνι;

Χρειάζεται να προηγηθεί έλεγχος από μηχανικό. Γιατί; Επειδή ακόμη και αν η κατασκευή φαίνεται «ελαφριά», μπορεί να επηρεάζει την όψη, τη στατικότητα, τα κοινόχρηστα μέρη ή τα δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών. Επίσης, πρέπει να διευκρινιστεί, πως άλλο είναι μια κινητή τέντα και άλλο μια μόνιμη κατασκευή.

Η ταράτσα μιας πολυκατοικίας είναι κοινόχρηστη;

Η ταράτσα ή το δώμα είναι συνήθως κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του κτιρίου. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί ένας ιδιοκτήτης να την καταλάβει ή να χτίσει πάνω της επειδή απλώς έχει πρόσβαση. Αν υπάρχει αποκλειστική χρήση σε κάποιον ιδιοκτήτη, τότε, αυτό πρέπει να φαίνεται καθαρά στη σύσταση της πολυκατοικίας. Ακόμη όμως και τότε, η αποκλειστική χρήση δεν σημαίνει ότι μπορεί να κάνει όποια κατασκευή θέλει.

Ενας ιδιοκτήτης έχει αποκλειστική χρήση ταράτσας. Μπορεί να χτίσει;

Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα είναι: όχι απαραίτητα. Η αποκλειστική χρήση δεν είναι το ίδιο με την κυριότητα. Σημαίνει ότι έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί τον χώρο, όχι ότι μπορεί να τον δομήσει ή να τον αλλάξει χωρίς περιορισμούς. Για οποιαδήποτε κατασκευή στην ταράτσα, χρειάζεται έλεγχος από μηχανικό, έλεγχος της σύστασης, του Κανονισμού, των πολεοδομικών όρων και πιθανόν συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Ιδιοκτήτης διαμερίσματος θέλει να τοποθετήσει θερμοσίφωνα. Χρειάζεται να ρωτήσει τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες;

Συνήθως οι ηλιακοί θερμοσίφωνες τοποθετούνται στην ταράτσα, αλλά η ταράτσα είναι κοινός χώρος. Γι’ αυτό, πρέπει να υπάρχει συνεννόηση για τη θέση, τη διέλευση σωληνώσεων, την ασφάλεια, την πρόσβαση και την αποφυγή ενόχλησης των άλλων. Αν η τοποθέτηση προκαλεί φθορές στη μόνωση, εμποδίζει την πρόσβαση, καταλαμβάνει υπερβολικό χώρο ή δεν ακολουθεί τον Κανονισμό, τότε, μπορεί να δημιουργηθεί πρόβλημα.

Μπορεί ένας ιδιοκτήτης να βάλει φωτοβολταϊκά στην ταράτσα;

Χρειάζεται να προηγηθεί έλεγχος. Τα φωτοβολταϊκά καταλαμβάνουν χώρο, έχουν βάρος, απαιτούν στήριξη, καλωδιώσεις και πρόσβαση. Αν τοποθετηθούν σε κοινόκτητο δώμα, πρέπει να εξεταστεί αν απαιτείται συναίνεση, αν επηρεάζονται οι άλλοι ιδιοκτήτες και αν υπάρχει διαθέσιμος χώρος για όλους.

Τι ισχύει για τον ακάλυπτο;

Ο ακάλυπτος είναι συνήθως κοινόχρηστος ή κοινόκτητος χώρος, εκτός αν υπάρχει ειδική πρόβλεψη αποκλειστικής χρήσης. Δεν μπορεί να κλείνεται, να χτίζεται ή να χρησιμοποιείται αυθαίρετα από έναν ιδιοκτήτη. Αν κάποιος τοποθετήσει αποθήκη, στέγαστρο, τραπεζοκαθίσματα, θέση στάθμευσης, κάγκελα ή άλλη κατασκευή στον ακάλυπτο, πρέπει να ελεγχθεί αν αυτό επιτρέπεται.

Μπορεί κάποιος να παρκάρει στον ακάλυπτο ή την πιλοτή;

Μόνο αν προβλέπεται νόμιμα. Οι θέσεις στάθμευσης πρέπει να φαίνονται στα σχέδια, στη σύσταση ή σε σχετική νόμιμη ρύθμιση. Δεν αρκεί να υπάρχει άδειος χώρος. Η αυθαίρετη στάθμευση σε κοινόχρηστο χώρο μπορεί να προκαλέσει διαφωνίες, ειδικά αν εμποδίζει την πρόσβαση, την είσοδο, τη φύτευση, την πυρασφάλεια ή τη χρήση από άλλους ιδιοκτήτες.

Τι προβλέπεται με τις αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους;

Δεν μπορεί ένας ιδιοκτήτης να τακτοποιήσει εύκολα κάτι που βρίσκεται σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο σαν να ήταν αποκλειστικά δικό του. Για παράδειγμα, αυθαίρετη αποθήκη στην ταράτσα, κλεισμένος ακάλυπτος, κλειστή πιλοτή, αυθαίρετο δωμάτιο στο δώμα ή κατάληψη κοινόχρηστου διαδρόμου χρειάζονται προσεκτικό έλεγχο από μηχανικό και, συχνά, συναίνεση ή νομικό έλεγχο. Η τακτοποίηση αυθαιρέτου δεν σημαίνει ότι λύνονται αυτόματα τα προβλήματα μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Μπορεί ένας ιδιοκτήτης να βάλει εξωτερική μονάδα κλιματιστικού σε όποιο σημείο θέλει;

Εδώ, χρειάζεται προσοχή. Κι αυτό, επειδή η εξωτερική μονάδα μπορεί να επηρεάζει την όψη, να ενοχλεί με θόρυβο, να στάζει νερά, να δημιουργεί πρόβλημα σε γείτονες ή να απαγορεύεται από τον Κανονισμό. Για τον λόγο αυτό, καλό είναι να επιλέγεται θέση που δεν αλλοιώνει την πρόσοψη, δεν ενοχλεί και δεν προκαλεί κινδύνους. Σε εμφανείς όψεις ή ειδικά κτίρια, ο έλεγχος είναι ακόμη πιο σημαντικός.

Μπορεί κάποιος να περάσει σωληνώσεις ή καλώδια από κοινόχρηστο χώρο;

Οχι χωρίς έλεγχο. Οι κοινόχρηστοι χώροι δεν είναι διαθέσιμοι για ατομικές εγκαταστάσεις χωρίς περιορισμούς. Οι σωληνώσεις, καμινάδες, καλώδια, αποχετεύσεις, απορροές και λοιπές εγκαταστάσεις μπορεί να επηρεάζουν την ασφάλεια, την όψη, τη χρήση των άλλων και την πυροπροστασία. Πριν γίνει οποιαδήποτε τέτοια εργασία, πρέπει να ζητηθεί τεχνική γνώμη.

Τι έγγραφα πρέπει να έχει ένας ιδιοκτήτης πριν ρωτήσει για οποιοδήποτε από τα προαναφερόμενα – και όχι μόνο – θέματα τον μηχανικό του;

Είναι χρήσιμο, μεταξύ άλλων, να έχει:

• Το συμβόλαιο της ιδιοκτησίας.
• Τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
• Τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.
• Παλιά σχέδια ή άδεια, αν υπάρχουν.
• Τυχόν παλιές τακτοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών.

Πότε πρέπει να ζητήσει συναίνεση από τους συνιδιοκτήτες;

Συναίνεση μπορεί να χρειάζεται όταν οι εργασίες, μεταξύ άλλων, αφορούν:

• Την όψη της πολυκατοικίας.
• Την ταράτσα ή το δώμα.
• Τη στέγη.
• Τον φέροντα οργανισμό.
• Τον ακάλυπτο.
• Την πιλοτή.
• Τον κοινόχρηστο διάδρομο.