Οδηγός με 10 ερωτήσεις – απαντήσεις με όλες τις λεπτομέρειες για τον ορισμό της απόλυτης πλειοψηφίας ώστε να δοθεί άδεια ανοικοδόμησης και για το πώς θα ξεμπλοκάρουν χιλιάδες ιδιοκτησίες όταν δεν συμφωνούν οι συνιδιοκτήτες
Ανεκμετάλλευτα, ρημαγμένα και παρατημένα παραμένουν χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα, την ώρα που το πρόβλημα με την έλλειψη στέγης ολοένα και γιγαντώνεται.
Γιατί συμβαίνει αυτό; Ο λόγος είναι επειδή αυτά τα ακίνητα (σπίτια, οικόπεδα, αγροτεμάχια) ανήκουν ταυτόχρονα σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες (υπάρχουν περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες είναι πολλές δεκάδες), οι οποίοι μοιράζονται την κυριότητα και τα δικαιώματα, χωρίς το ακίνητο να έχει διαιρεθεί σε ξεχωριστές ιδιοκτησίες, και οι οποίοι δεν τα βρίσκουν μεταξύ τους.
Εδώ έχουμε τη λεγόμενη εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί συχνότατη αιτία συγκρούσεων και πολυετών δικαστικών αντιδικιών στις περιπτώσεις που υπάρχει διαφωνία για τον τρόπο αξιοποίησης ή διάθεσης των ακινήτων.
Πρόκειται για μια κατάσταση όπου οι ιδιοκτήτες πληρώνουν κανονικά ΕΝΦΙΑ, ΔΕΗ, δημοτικά τέλη και λοιπούς φόρους για μια ακίνητη περιουσία που στην πραγματικότητα δεν έχουν αποκλειστικά δική τους.
Για τον λόγο αυτόν η ΠΟΜΙΔΑ, σε μια προσπάθεια να αξιοποιηθούν αυτά τα ακίνητα, στα οποία η ιδιοκτησιακή πλειοψηφία επιθυμεί την ανοικοδόμησή τους, υπέβαλε στο υπουργείο Δικαιοσύνης πρόταση ώστε να μπορεί η απόλυτη πλειοψηφία (51%) της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικοπέδων να κινήσει τη διαδικασία παροχής δικαστικής άδειας για ανοικοδόμησή τους.
Η απαίτηση της παμψηφίας
Στην ουσία, η οικοδομική αξιοποίηση των ακινήτων που ανήκουν σε πολλούς εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτες απαιτεί – κατ’ αρχάς – παμψηφία 100% της συνιδιοκτησίας τους. Για την ιστορία, το πρόβλημα αυτό επιχειρήθηκε να λυθεί το 1985 (με τον νόμο 1562/16-9-85 περί «Οικοδόμησης συνιδιοκτητών ακινήτων»). Ειδικότερα, ορίστηκε (άρθρο 1) ότι «συγκύριοι τουλάχιστον κατά 65% οικοπέδου ή γηπέδου που μπορεί να οικοδομηθεί σύμφωνα με τον νόμο έχουν δικαίωμα να ζητήσουν δικαστικώς να επιτραπεί η οικοδόμησή του με το σύστημα της αντιπαροχής, αν συντρέχει αναπόφευκτη ανάγκη ή φανερή ωφέλεια για όλους τους συγκύριους».
Στην πράξη η διαδικασία αυτή (σχεδόν) δεν εφαρμόστηκε ποτέ. Ή όπου εφαρμόστηκε απαιτήθηκε πολύς κόπος και χρόνος. Και αυτό επειδή είναι μια χρονοβόρος διαδικασία που προβλέπει 6μηνη προθεσμία κατάθεσης σε συμβολαιογράφο σχεδίων όλων των εγγράφων της οικοδομής, δίμηνη τουλάχιστον προθεσμία κοινοποίησης της αγωγής, αντιπροτάσεις της μειοψηφίας και άσκηση χρονοβόρων ένδικων μέσων.
Μια λύση που απαιτεί χρόνο
Το σίγουρο είναι πως η αλλαγή στο καθεστώς της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας δεν πρόκειται να γίνει από τη μια στιγμή στην άλλη. Για τον λόγο αυτόν «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια του προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ/δικηγόρου Στράτου Παραδιά, παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες για το καθεστώς της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας που ισχύει σήμερα, προκειμένου οι συνιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων να ξέρουν πώς να κινηθούν και να αποφεύγονται οι συγκρούσεις μεταξύ τους.
Πώς γίνεται σήμερα η διανομή ενός εξ αδιαιρέτου ακινήτου;
Αν πρόκειται για ένα μεγάλο οικόπεδο, η διανομή είναι καταρχήν αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς κανόνες. Αν δηλαδή, για παράδειγμα, ένα οικόπεδο ή αγροτεμάχιο μπορεί να διαχωριστεί με δικαστική απόφαση σε δύο ή περισσότερα άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα ή σε μια πολυώροφη οικοδομή, μπορεί με δικαστική απόφαση να συστηθούν περισσότερες ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες που θα περιέλθουν στους διάφορους συνιδιοκτήτες. Αυτούσια διανομή διατάσσεται και όταν η διανομή αφορά πολλά περιουσιακά στοιχεία, που μπορούν να διανεμηθούν στους συνιδιοκτήτες είτε ατομικά είτε και κατά ομάδες.
Τι ισχύει στην περίπτωση που είναι αδύνατη η αυτούσια διανομή;
Τότε, που είναι και το πλέον σύνηθες στην πράξη, το δικαστήριο διατάσσει την πώληση του ακινήτου με πλειστηριασμό και τη διανομή του χρηματικού ποσού που θα εισπραχθεί (εκπλειστηριάσματος), οπότε καθένας θα λάβει ποσό ανάλογο του εξ αδιαιρέτου ποσοστού του.
Τι ισχύει αν ένας συνιδιοκτήτης ζητήσει διανομή με πλειστηριασμό και ένας άλλος αυτούσια διανομή;
Το δικαστήριο σε μια τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο κατά την κρίση του είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων για αυτούσια διανομή
Τι ισχύει όταν οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν για τον τρόπο χρήσης του κοινού ακινήτου;
Ο νόμος προβλέπει ότι κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου εφόσον δεν παραβλάπτει τη σύγχρηση των άλλων, κάτι όμως πρακτικά ανέφικτο για τα περισσότερα ακίνητα. Γιατί η χρήση του κοινού ακινήτου καθορίζεται είτε με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, είτε, εν διαφωνία τους, με απόφαση της πλειοψηφίας τους, υπολογιζόμενη με βάση τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους.
Η πλειοψηφία αυτή μπορεί να ασκήσει την τακτική διοίκηση και εκμετάλλευση του ακινήτου σύμφωνα με τον οικονομικό του σκοπό. Αν δεν υπάρχει ούτε συμφωνία ούτε πλειοψηφία, π.χ. αν και οι δύο συνιδιοκτήτες έχουν από 50% καθένας, όποιος από τους δύο επιθυμεί μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να τον ορίσει διαχειριστή του ακινήτου ή της περιουσίας ή να καθορίσει τον τρόπο διοίκησης που είναι ο πλέον συμφέρων για όλους τους συνιδιοκτήτες.
Τι ισχύει σε περίπτωση διαφωνίας ως προς την πώληση συνιδιόκτητου ακινήτου;
Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει το μερίδιό του ξεχωριστά, καθορίζοντας ο ίδιος το τίμημα που ζητάει. Αν όμως εκ του λόγου αυτού είναι αδύνατη η πώληση, καθένας συνιδιοκτήτης ή και περισσότεροι μαζί μπορούν να ασκήσουν στο Μονομελές Πρωτοδικείο του τόπου του ακινήτου αγωγή διανομής του εναντίον αυτών που διαφωνούν.
Αν στο οικόπεδο υπάρχει οικοδομή, πότε επιτρέπεται η ανοικοδόμηση;
Η ανοικοδόμηση επιτρέπεται εφόσον η οικοδομή αυτή έχει νόμιμα χαρακτηριστεί ως κατεδαφιστέα, ως επικίνδυνη ή ως ετοιμόρροπη ή εφόσον, λόγω παλαιότητας ή σημαντικών ζημιών, η διατήρησή της είναι για όλους τους συγκύριους ασύμφορη. Το ίδιο ισχύει αν η διατήρηση της υφιστάμενης οικοδομής είναι ασύμφορη επειδή δεν εξαντλεί τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.
Επιτρέπεται η συμπληρωματική ανοικοδόμηση;
Αν είναι δυνατή και συμφέρουσα η συμπληρωματική ανοικοδόμηση έως την εξάντληση του συντελεστή δόμησης, μπορεί να ζητηθεί από το δικαστήριο, υπό τους ίδιους όρους.
Τι δικαιώματα έχουν οι συνιδιοκτήτες που ανήκουν στη μειοψηφία;
Οποιοσδήποτε από τους συγκύριους που περιλαμβάνονται στη μειοψηφία δικαιούται να προτείνει διάφορη λύση από αυτή που προτείνει η πλειοψηφία, καταθέτοντας στον ίδιο συμβολαιογράφο, 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από τη δικάσιμο, τα αναγκαία σχέδια συμβάσεων, έγγραφα και σχεδιαγράμματα, συντεταγμένα και υπογεγραμμένα.
Τι ισχύει σε περίπτωση ασυμφωνίας των συγκυρίων;
Σε περίπτωση ασυμφωνίας των συγκυρίων αυτών ως προς το πρόσωπο ή την καταλληλότητα του προτεινόμενου άλλου εργολάβου, λαμβάνεται απόφαση ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε από αυτούς τους συγκύριους, η οποία υποβάλλεται μέσα στην προθεσμία του πενταμήνου.
Η κατάρτιση της παραπάνω σύμβασης εργολαβίας γίνεται μέσα σε προθεσμία τριάντα ημερών από την έκδοση της δικαστικής απόφασης.
Αν περάσουν όλες οι προθεσμίες, η δικαστική απόφαση παύει να ισχύει.
Τι δικαιώματα έχει ένας συνιδιοκτήτης εξ αδιαιρέτου κάποιου ακινήτου;
Κάθε συνιδιοκτήτης, ανεξάρτητα από το πόσο μικρό είναι το ιδιοκτησιακό του μερίδιο, έχει το απαράγραπτο δικαίωμα της δικαστικής διανομής του ακινήτου μεταξύ των συγκυρίων του με αγωγή του στο αρμόδιο Πρωτοδικείο.
