Το ΥΠΕΝ ετοιμάζει νέα ρύθμιση για τα αδόμητα ακίνητα σε μικρούς οικισμούς
Νομοθετική πρωτοβουλία για την επίλυση ενός σοβαρού προβλήματος που έχει ανακύψει μετά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας και την έκδοση σχετικού Προεδρικού Διατάγματος προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Το ζήτημα αφορά χιλιάδες ακίνητα σε μικρούς οικισμούς, τα οποία κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν ως μη οικοδομήσιμα.
Το πρόβλημα
Πρόκειται για οικόπεδα εντός των ορίων μικρών οικισμών (κάτω των 2.000 κατοίκων), τα οποία στο παρελθόν θεωρούνταν οικοδομήσιμα βάσει αποφάσεων νομαρχών. Με βάση τη νέα πολεοδομική κατηγοριοποίηση, πολλά από αυτά εξαιρούνται πλέον από το σχέδιο πόλης και μπορούν να οικοδομηθούν μόνο αν έχουν εμβαδόν άνω των 4 στρεμμάτων.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε προηγούμενη ρύθμιση του ΥΠΕΝ που προέβλεπε περιμετρική ζώνη δόμησης γύρω από τους οικισμούς, κρίνοντάς την παράνομη. Κατά το ΣτΕ, οι συγκεκριμένες περιοχές είχαν ενταχθεί χωρίς την προβλεπόμενη διαδικασία – δηλαδή, χωρίς έκδοση Προεδρικού Διατάγματος – και συνεπώς βρίσκονται ουσιαστικά εκτός σχεδίου.
Η πρόταση του ΥΠΕΝ: «Περί-Οικιστικές Ζώνες»
Για να διασφαλιστεί η δυνατότητα δόμησης, το ΥΠΕΝ προτείνει τη δημιουργία νέας κατηγορίας περιοχών, των λεγόμενων «Περί-Οικιστικών Ζωνών» (ΠΟΖ). Πρόκειται για περιοχές που θα βρίσκονται πέριξ των ορίων των οικισμών και θα υπάγονται σε ευνοϊκότερο καθεστώς δόμησης από τις εκτός σχεδίου περιοχές, χωρίς όμως να εξομοιώνονται με εντός σχεδίου ακίνητα.
Οι ΠΟΖ θα εντάσσονται στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και στις «Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων Γης» (ΠΕΧ), ώστε να ενισχυθεί η ασφάλεια δικαίου για τους πολίτες, σεβόμενοι παράλληλα τις αποφάσεις του ΣτΕ.
Ποια ακίνητα θα μπορούν να δομηθούν
Κρίσιμος παράγοντας για την έκδοση οικοδομικής άδειας θα είναι η «λειτουργική και γεωγραφική σχέση» του ακινήτου με τον υφιστάμενο οικισμό. Δηλαδή, η δυνατότητα πρόσβασης από δημόσιο δρόμο ή η εξυπηρέτηση από υπηρεσίες κοινής ωφέλειας θα παίζουν καθοριστικό ρόλο.
Το “παράθυρο” του ΣτΕ
Αν και αυστηρό στις αποφάσεις του, το ΣτΕ δεν αποκλείει την επέκταση των οικισμών, υπό την προϋπόθεση ότι αυτή θα γίνει με ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό και έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Αυτό αφήνει ανοιχτό ένα νόμιμο δρόμο για ένταξη νέων περιοχών στο σχέδιο πόλης.
Ανάγκη για νέο χωρικό σχεδιασμό
Στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 12.000 μικροί οικισμοί, αλλά μόνο 500 έως 700 από αυτούς έχουν εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια. Οι υπόλοιποι λειτουργούν υπό καθεστώς πολεοδομικής «ασάφειας», αφού τα όριά τους έχουν καθοριστεί με αποφάσεις νομαρχών, οι οποίες πλέον θεωρούνται νομικά ανεπαρκείς.
Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση προσφυγής κατά οικοδομικής άδειας, είναι πολύ πιθανό να ακυρωθεί. Γι’ αυτόν τον λόγο, το ΥΠΕΝ δρομολογεί συνολική αναδιάρθρωση του χωρικού σχεδιασμού, με τις νέες ρυθμίσεις να τίθενται σε δημόσια διαβούλευση.
Τι ισχύει μέχρι να εφαρμοστεί η νέα ρύθμιση
Παρά την αναστάτωση που έχει προκαλέσει η έκδοση του σχετικού ΠΔ, η εφαρμογή του δεν έχει ακόμη ξεκινήσει. Μέχρι να ολοκληρωθούν τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, δεν ανατρέπεται η ισχύουσα κατάσταση. Όσοι έχουν ήδη εκδώσει οικοδομική άδεια και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες, διατηρούν κανονικά το δικαίωμα δόμησης.
